Kat Mülkiyeti Tesisi Nedir

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara kat maliki denir.

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı ve bu hakka sahip olanlara da kat irtifakı sahibi denir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, Kanun’da gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca yapılır. Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır.

Kat İrtifakının Kurulması:

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının, buna ait istem ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile yönetim planını tapu idaresine vermeleri gerekmektedir. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.

Kat Mülkiyetinin Kurulması:

Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresine istemde bulunması gerekir:

a) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

Metnin PDF&#;i için buraya tıklayabilirsiniz.

Uyarı: Yukarıdaki bilgi ve görüşlerimiz sadece yol gösterme amaçlıdır ve yasal tavsiye alma olarak değerlendirilemez. Vona Hukuk Bürosu, doğru ve güncel içerikli bilgiyi sağlamak için her türlü çabayı göstermektedir ancak, bu makalenin yayımlanmasından sonra yürürlüğe girebilecek olan yasa ve mevzuatlarda yapılan değişiklikler nedeniyle en güncel yasal gelişmeleri yansıtmayabilir. Bu nedenle, bu makaledeki hiçbir şey yasal tavsiye olarak görülmemeli ve herhangi bir karar vermeden veya bu makalede yer alan bilgilere dayanarak herhangi bir işlem yapmadan önce avukatlara danışmalısınız.

Ev satın almayı mı düşünüyorsun? Eğer öyleyse ev satın alırken doğru kararlar verebilmek ve yanlış işlem yapmamak adına farklı tapu türleri hakkında bilgi sahibi olmak senin adına yararlı olacaktır. Bu süreçte “kat irtifakı” ve “kat mülkiyeti” kavramları ile karşılaşabilirsin. Peki, kat irtifakı mülkiyeti ne demek, kat mülkiyeti ne demek? Kart irtifakı ve kat mülkiyeti arasında ne gibi farklar var? Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır? 

Kat İrtifakı Nedir?

Tapu çeşitlerinden biri olarak kat irtifakı, inşaat hâlinde veya almayı düşündüğün ve proje yapım sürecinde olan arsa üzerindeki daireye düşen arsa payı anlamında kullanılan bir kavramdır. Dolayısıyla “Kat irtifakı nedir?” sorusuna başka bir deyişle, inşaata yönelik mülkiyet hakkı olarak cevap verilebilir. Yani yapım aşamasında olan binada hak sahibi olduğunu belirtir. Örneğin, projesi hazır, onay almış ve inşaat sürecine girmiş bir binadan daire almak istediğini varsayalım. Bu noktada sana direkt olarak dairenin tapusu verilmez yalnızca belirli bir pay alırsın. İşte, bu payı belirten resmî belge, kat irtifakıdır. 

Kat İrtifakı Tapusu Nedir? 

Henüz yapılmamış ya da inşaat hâlinde olan bir yapı üzerinde hak iddia edebilmek için öncelikle Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvuru yaparak kat irtifakı tapusu alman gerekir. Kat irtifakı tapusunda mülkiyet hakkı olan kişilerin yapının bağımsız bölümlerindeki arsa payları yer alır.

Kat İrtifakı Tapu Örneği

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti ne demek sorusunu; sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre cevaplandıralım. Kat mülkiyeti, hak sahibinin taşınmazın bağımsız bölümlerinde hem mülkiyet hem de kullanım hakkının olmasıdır. Kat mülkiyetinin bir nevi ispat belgesi olduğunu söylemek mümkün. Kat mülkiyeti, bütün hak sahiplerinin tamamlanmış yapıdaki haklarını resmiyete döker yani yasal bir zemin kazanır. Bu sayede hak sahipleri yapıdaki diğer maliklerden bağımsız olarak taşınmazını satma, kiralama ve ipotekleme hakkına sahip olur.

Daire, ofis, depo, dükkân, mağaza gibi taşınmazlara verilir. İskân aldıktan sonra kat irtifakının mutlaka kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Kat mülkiyeti zorunlu olduğu için kat mülkiyetli olmayan ev ve binalar cezai yaptırımlarla karşılaşır. 

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır? 

• Müteahhitler öncelikle iskân ruhsatı için başvuru yapar sonrasında da kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmek dilekçe verir. Belediye yetkilileri tarafından binanın kontrolü yapıldıktan sonra iskân verilir. 
• Binanın yalnızca bir bölümü için kat mülkiyeti kurulamadığı için irtifak hakkında sahip olan tüm maliklerin onayı gerekir. Bir anlaşmazlık olması durumunda sorunun ortadan kalkması için mahkemeye başvurabilirsin.
• Tüm malikler kat mülkiyetine geçiş için ortak karara varırsa Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvuru yaparak kat mülkiyet tapusu (yapı kullanım izni belgesi) alabilirsin. Tapu harcı hesaplama sayfamızdan tapu harcı hakkında merak ettiklerini de öğrenebilirsin.

Kat Mülkiyeti Tapu Örneği

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı Nedir? 

Kat irtifakı kat mülkiyeti farklarını şu şekilde sıralayabiliriz. 

• İskân belgesi kat irtifakı ve kat mülkiyet arasındaki en önemli farklardan biridir. Kat irtifaklı yapılarda olmayan kullanım izni, kat mülkiyetine geçiş işlemleri için önemli şartlar arasında yer alır. 
• Kat irtifaklı yapılarda geçerli olan “arsa” niteliği kalkar ve kat mülkiyetine geçiş ile birlikte bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği, “bina” olur. 
• Yapının inşaatı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine başvuru yapıldığı için yapının projeye uygun inşa edilmeme riski ortadan kalkar. Kat irtifaklı binalarda ise kat mülkiyetine geçişi engelleyecek proje hataları olabilir. Bu durum konut kredisi alırken problem çıkarır. 
• Kat irtifaklı yapılarda arsa payı üzerinden hak verilirken kat mülkiyetli yapılarda tapu sahipleri bağımsız bölümlerde hak sahibi olur.
• Bir konut satın almak istiyorsan “Kat irtifakı olan daireyi alabilir miyim?” diye düşünüyor olabilirsin. Bankalar, kat irtifakı olan dairelere konut kredisi vermek istemezken kat mülkiyeti tapusu olan, yaş, güvenlik gibi kriterleri de karşılayan dairelere konut kredisi vermektedir.  

Kat İrtifakı Kaç Mülkiyetine Nasıl Çevrilir? 

Kat irtifakı tapu örneği, sadece binanın yapımımı tamamlanıncaya kadar geçerli olur yani bina tamamlandıktan sonra kat irtifakı tapusunun kat mülkiyeti tapusuna çevrilmesi gerekir. Kat irtifakı tapusu kat mülkiyeti tapusuna çevrilirken ortaklar arasında herhangi bir anlaşma şartı aranmaz. Ancak binanın yapımının irtifak tarihinden sonra 5 yıl içinde tamamlanmış olması gerekir. Eğer bina yasal süre içinde tamamlanamazsa hisse sahipleri itiraz edebilir ve irtifakı bozabilir. 

Kat irtifakından kat kat mülkiyetine geçişte gerekli belgeler şunlardır:

• İskân belgesi (yapı kullanım izni belgesi)
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Yapının bağımsız bölümlerine ait arsa payları ve bu bölümlerin listesi
• Bağımsız bölümlere ait Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
• Binanın borcu olmadığın ilişkin belge

DASK Sigortası hakkında detaylı bilgi almak için DASK Neleri Kapsar konulu yazımızı okuyabilirsin.

DASK Sigortanı Yaptır, Evini ve Kendini Güvenceye Al

Kat mülkiyetini aldın, şimdi evinde huzurlu ve güvenli bir şekilde oturmak var. Fakat hayat bu, nasıl sürprizlerle karşılaşacağımızı bilemeyiz. Oysa Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve konut sigortası yaptırarak karşılaşabileceğin tüm risklere karşı güvence sağlayabilirsin. DASK, sayılı Afet Sigortaları Kanununa göre tapuya kayıtlı olarak tesis edilmiş ve tapuda “arsa” vasfında olan tüm binalar için de zorunludur. 

Sen de funduszeue.info’ten deprem hasarlarına karşı güvence sunan Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve hırsızlıktan su baskınına kadar birçok duruma karşı teminat sağlayan konut sigortası yaptırarak kötü sürprizlere karşı hazırlıklı olabilirsin.

KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI

KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmaz malın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir (KMK. 1). Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmaz maldaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür.

Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Kat Mülkiyeti Kanununun 44 üncü maddesi hükmü saklıdır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir (KMK. 3). Kat mülkiyeti ve kat irtifakı malik tek kişi ise tescil istem belgesi, birden çoksa resmi senet düzenlenerek ve tapu siciline tescil ile doğar.

Ana taşınmaz malın tümünün mülkiyeti "Kat mülkiyetine" çevrilmeden o taşınmaz malın bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.

Sözleşme düzenlenince, ana gayri menkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayri menkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayri menkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;

Ana gayri menkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaralı işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.

Ana gayri menkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına nakledilir. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz mal niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli plânındaki numarayı alır. Kat malikine, ana gayri menkulün tapu senedinden başka, istem halinde, nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir (KMK. 13).

Kat mülkiyetinin kurulmasının şartları:

• Ana yapı tamamlanmış olmalıdır.

  Kat mülkiyeti ancak tamamlanmış yapılar üzerinde kurulabilir. Bir yapının belli bir kısmı bitirilmiş olsa dahi, bitirilen bölümlerde kat mülkiyeti kural olarak kurulamaz. Plan ve projesinde mevcut olan tüm bağımsız bölümlerin bitirilmiş olması gerekir (KMK. 1, 10). Ancak bir arsa üzerinde inşa edilen blok ve yaygın yapılar için Kat Mülkiyeti Kanununun geçici üçüncü maddesi ile bunun aksine hükümler getirilmiştir. Buna göre;

  "Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, aşağıdaki kurallar dikkate alınır:

• Vaziyet plânına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir.
• Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır. Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
• Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur." (KMK. Ek
• Bölümleri bağımsız olmalıdır.

Bağımsız olmaktan kasıt, bölümün başlı başına Bağımsız kullanıma elverişli olmasıdır.

• Ana taşınmazın tümü kat mülkiyetine çevrilmelidir.

Ana taşınmazın tümünün mülkiyeti (kat mülkiyetine) çevrilmeden o taşınmazın yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK. 10/2). Bu kuralın istisnası yukarıda sözü edilen blok ve yaygın yapıların kat mülkiyetine çevrilmesinde görülmektedir (KMK. Geç. 3).

• Ana yapı kagir olmalıdır.

Kat mülkiyeti kurulmak istenen yapının tümünün kâgir olması gerekir. (KMK. 5/2). Ahşap veya toprak yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Kagir olmaktan kasıt binanın iskeletinin beton veya çelikten inşa edilmiş olmasıdır.

İstenecek Belgeler:

Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır.)

Genel İnşaat Projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında bayındırlık ve iskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerinde birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.

Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu ile, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

Yapı Kullanma İzin Belgesi: (İskan Ruhsatı): Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır.

Fotoğraf: Ana taşınmaz malun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir, en az 13 x 18 cm. boyutlarında ve hangi ada parsele ilişkin olduğu belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.

Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana taşınmaz malın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ayrıca noterden tasdikli olması gerekir.

Yönetim Planı: Ana gayri menkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.

• Maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
• Maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafları (malik birden fazla ise resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
• Bütün bağımsız bölümler için Deprem Sigortası.
• Tarafların vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.
• Not: Kat irtifaklı bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişinde; kat irtifakı tesisinde alınan belgelerin yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), onaylı fotoğraf (binanın)ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.

  Mali Yönü:

• Kat mülkiyeti kurulması işlemi hiçbir vergi ve harca tabi değildir. (Cins değişikliği işlemi hariç.)
• Kat mülkiyeti ile beraber cins değişikliği de talep ediliyorsa cins değişikliği için (4) sayılı Tarifenin 13/a pozisyonu uyarınca vergi dairesi tarafından Binde 15 oranında cins değişikliği harcı tahsil edilmiş olması aranmalıdır.
• Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.
• Kat mülkiyeti tesisinde Eğitim Katkı Payı ve Özel İşlem Vergisi alınmaz.

Terkini:

Kat mülkiyeti, kat maliklerinin tamamının talebi ile, ana taşınmaz malın tamamen yok olması ile, ana taşınmaz malın kamulaştırılması ile ve ana yapının harap olması halinde son bulur.

Kat mülkiyetinin terkininde sayılı harçlar yasasının 4 sayılı tarifesinin 13/c pozisyonu gereğince onbinde 5 oranında tapu harcı tashih harcı, İşlem başına eğitim katkı payı ve özel işlem vergisi tahsil edilir. Döner sermaye işletmesince belirlenen oranda ücret tahsil edilir.